Ein Ratgeber mit Tipps für den Immobilienverkauf, um teure Fehler zu vermeiden.

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Kaufpreis gesucht! „Zu teuer“ kann teuer werden!

Wenn eine Immobilie über längere Zeit zu einem überteuerten Preis angeboten wird, dann wird sie in unserer transparent gewordenen Welt schnell zum Ladenhüter und kann später oft nur mit drastischer Preisreduzierung und unter Wert verkauft werden.

Insofern ist es wichtig, eine Immobilie nicht zu lange zu einem überzogenen Kaufpreis anzubieten.

Wird der Kaufpreis einer Immobilie zu niedrig angesetzt, so melden sich sehr viele Interessenten. Dann heisst es Nerven bewahren und sich nicht unter Druck setzen lassen. Denn diese Konkurrenzsituation führt meist dazu, dass die Interessenten Ihnen sogar mehr anbieten, als Sie gefordert haben, um die Immobilie erwerben zu können. Die angebotenen Kaufpreise erreichen somit sehr schnell das Niveau des tatsächlichen Marktwertes der Immobilie – oftmals auch darüber. Wer hier professionell verhandelt, kann einen Liebhaberpreis erzielen.

Bedenken Sie beim Verhandeln aber immer, dass auch die Käuferseite noch Freude an dem Geschäft haben muss. Nicht selten steigen Kaufinteressenten plötzlich aus, wenn man den Preis zu lange und zu hoch treiben will. Und dann fällt man auf das nächst höhere Angebot zurück, wenn es denn eines gibt und wenn es von dem Interessenten noch aufrecht erhalten wird.

Unser Tipp:
Wenn sich kaum oder gar keine Interessenten melden, dann ist der Kaufpreis zu hoch angesetzt. Warten Sie dann nicht zu lange mit der Korrektur des Kaufpreises. 

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Haben sich Mängel vor dem Käufer versteckt?

Offenheit schafft Vertrauen – vor allem beim Immobilienverkauf.

Mängel, die der Käufer bei einer Besichtigung nicht selbst erkennen kann, sind sogenannte versteckte Mängel und müssen vom Verkäufer angezeigt werden, sofern sie ihm bekannt sind.

Einen bekannten und versteckten Mangel nicht zu offenbaren, kann sehr teuer werden und zu Schadenersatzansprüchen führen und zur Rückabwicklung des bereits geschlossenen Kaufvertrages führen.

Unser Tipp 1:
Weisen Sie den Käufer auf alle Ihnen bekannten Mängel hin und lassen sich im Kaufvertrag bestätigen, dass der Käufer darüber informiert wurde.

Unser Tipp 2:
Mängel kann man in der Regel beheben. Wenn Sie einen Käufer also auf Mängel aufmerksam machen, so bieten Sie ihm am besten auch gleich die Lösung dafür an. Im Idealfall können Sie ihm einen Kostenvoranschlag vorlegen für die Beseitigung des Mangels, so weiß ein Käufer, mit welchen Kosten er rechnen muss. Ist der Mangel im Kaufpreis noch nicht eingepreist, so kann man den Kaufpreis auch auf Basis des Kostenvoranschlagesverhandeln.

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Drum prüfe, wer verkaufen will…

Bevor Sie mit dem Abenteuer des Immobilienverkaufs beginnen, sollten Sie sich sehr sorgfältig mit allen Unterlagen beschäftigen und alle relevanten Dokumente einholen, wie z.B.:
Teilungserklärung, Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, etc.

Bedenken Sie, dass Sie nicht nur die Immobilie verkaufen. Mit dem Verkauf gehen auch Vereinbarungen, Verträge, Belastungen, wie z.B. Leitungsrechte, etc. auf den Käufer über und darüber muss er nachweislich aufgeklärt werden. Das, was verkauft wird ist das, was im Grundbuch verzeichnet ist und was aus der Teilungserklärung, etc. hervorgeht.

Praxis-Beispiel:
Der Eigentümer einer Immobilie wollte seine Wohnung mit dem vermeintlich vorhandenen Stellplatz verkaufen. Das Problem war, dass dieser Stellpatz gar nicht existierte. Es gab wohl eine eingezeichnete Fläche, jedoch gab es hierzu keine schriftliche Zuordnung. Somit war diese Fläche rechtlich gesehen Gemeinschaftseigentum und der Eigentümer hätte sich schadenersatzpflichtig gemacht und die Rückabwicklung riskiert, wenn er diese Fläche als Stellplatz verkauft hätte. Da wir die Situation rechtzeitig erkannten, konnten wir eine Lösung finden, mit der Käufer und Verkäufer sehr zufrieden waren.

Unser Tipp 1:
Wenn Sie ohne Makler verkaufen sollten, überprüfen Sie sorgfältig alle Unterlagen auf Richtigkeit und Vollständigkeit und holen Sie sich bei Bedarf Rat ein bei einem Rechtsanwalt oder Notar.

Unser Tipp 2:
Übergeben Sie alle relevanten Unterlagen an den Käufer und lassen Sie sich dies im Kaufvertrag bestätigen.

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Was passiert eigentlich, wenn der Käufer nach Abschluss der Kaufvertrags nicht bezahlt?

Schön, wenn Sie einen Käufer gefunden haben und Sie sich auch über den Kaufpreis einig sind. ABER: kann der Käufer den Kaufpreis überhaupt bezahlen?

Auch der höchste Kaufpreis nützt Ihnen natürlich nichts, wenn er nicht bezahlt wird.

Ein Kapitalnachweis oder eine Finanzierungsbestätigung sind gute Indizien dafür, dass der Kaufpreis mit hoher Wahrscheinlichkeit vereinbarungsgemäß bezahlt wird.

ABER: eine absolute Sicherheit für die Zahlung gibt es nicht!

Das eigene Kapital kann der Käufer jederzeit anderweitig verwenden und die Bank behält sich in ihrer Finanzierungsbestätigung in der Regel den banküblichen Vorbehalt vor.

Sollte der Käufer also nicht bezahlen, so bekommen Sie eventuell ein echtes Problem. Zum Schutz des Käufers wird nämlich eine Art rechtliche Reservierung im Grundbuch eingetragen, noch bevor er den Kaufpreis bezahlen muss. Diese Reservierung, die sogenannte „Auflassungsvormerkung“ schützt den Käufer davor, dass Sie die Immobilie ein zweites Mal verkaufen. Der Käufer muss diese Auflassungsvormerkung bei Rückabwicklung wegen Nichtzahlung natürlich zur Löschung bringen, damit Sie die Immobilie weiter verkaufen können. Aber was, wenn er das nicht tut? Mittlerweile gibt es Betrüger, die auf dieser Schiene reiten und sich die Löschung teuer bezahlen lassen, man nennt sie auch „Kaufnomaden“.

Wir sichern unsere Kunden im Kaufvertrag über eine entsprechende Klausel ab.

Unser Tipp:
Es gibt die Möglichkeit einer entsprechenden Formulierung im Kaufvertrag, mit der verhindert wird, dass dieser Fall eintritt. Sprechen Sie mit  Ihrem Makler oder dem beurkundenden Notar darüber und bitten ihn, eine Klausel in den Kaufvertrag einzuarbeiten, die Sie absichert.

Das sagen unsere Kunden