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Maklerprovision – wer zahlt den Makler und wie hoch ist die Provision?

Geschrieben von Jasmin Becker am 13. Januar 2020
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Maklerprovision – Wer bezahlt den Makler?

Was Sie zur Maklergebühr und zum neuen Maklergesetz beim Immobilienverkauf wissen sollten

In den Inseraten von Immobilien, die über Immobilienmakler angeboten werden, tauchen immer wieder unterschiedliche Bezeichnungen für den Begriff „Maklerprovision“ auf. Von Maklercourtage, Maklergebühr oder auch Vermittlungsgebühr des Maklers ist da die Rede, die letztlich alle dieselbe Bedeutung haben: Es handelt sich um eine erfolgsabhängige Zahlung, die ein Immobilienmakler nach erfolgreichem Verkauf oder nach erfolgreicher Vermietung einer Immobilie oder eines Grundstücks erhält.

Wenn Sie sich nun fragen „Was kostet ein Makler?“ und außerdem wissen wollen „Wer bezahlt den Makler?“ nach der seit Dezember 2020 geltenden gesetzlichen Neuregelung zur Maklerprovision, finden Sie hier alle Antworten.

Wer bezahlt den Makler bei Kaufimmobilien – neues Maklergesetz

Die neue Regelung zur Maklerprovision ist am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten. Das Gesetz besagt, dass die Abwälzung der gesamten Provision auf den als Privatperson handelnden Käufer bei Kaufverträgen über Einfamilienhäuser oder Wohnungen nicht mehr möglich ist. Der Verkäufer, der den Makler in der Regel beauftragt, muss künftig mindestens die Hälfte der Maklerprovision tragen.

Vereinbarungen über eine andere Aufteilung als hälftig sind unwirksam.

Teilung der Maklerprovision – Ausnahmen von der Regel

Das neue Maklergesetz ist nur für Einfamilienhäuser und Wohnungen gültig. Es gilt nicht bei Mehrfamilienhäusern und Grundstücken, die von Privatpersonen erworben werden sowie bei gewerblichen Immobilienkäufen.

Ziel des vom Bundestag im Jahr 2020 beschlossenen Gesetzes zur Neuregelung der Maklergebühr war die Entlastung für Familien, die eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus erwerben, über eine Reduzierung der Kaufnebenkosten.

Möglichkeiten zur Verteilung der Maklerprovision bei Verkauf seit 23. Dezember 2020

Maklerprovision aufteilen - geht das?

1. Die Maklerprovision wird zwischen Verkäufer und Käufer hälftig geteilt

Bei Käufern, die als Verbraucher handeln und ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung erwerben, wird diese Variante am häufigsten praktiziert. Der Makler schließt mit dem Eigentümer und dem Kaufinteressenten einen Maklervertrag ab, in denen eine Provision in gleicher Höhe vereinbart wird. Käufer und Verkäufer teilen sich die gesamte Provision also hälftig.

2. Der Verkäufer übernimmt die Maklerprovision 

Die Provision, die der Verkäufer an den Makler bezahlt ist die sogenannte „Innenprovision“ oder auch „Verkäuferprovision“ oder genannt.

Die Möglichkeit, dass der Eigentümer bzw. Verkäufer die Provision des Maklers komplett übernimmt, besteht immer, wenn dies im Maklerauftrag entsprechend vereinbart wurde. Will der Verkäufer die Kosten vor Abschluss des Kaufvertrages auf den Käufer abwälzen, geht das nur maximal zur Hälfte. Der Verkäufer muss mindestens 50 Prozent der Maklerprovision tragen.

Die Übernahme der vollständigen Provision seitens des Eigentümers kommt nur in seltenen Fällen vor, zum Beispiel in Regionen, in denen Immobilien schwer verkäuflich sind oder beim Verkauf von Neubau-Immobilien, die meist projektiert vom Bauträger verkauft werden.

3. Der Käufer übernimmt die volle Maklerprovision

Die Provision, die der Käufer an den Makler bezahlt ist die sogenannte Außenprovision oder auch Käuferprovision genannt.

In diesen Fällen kann die Maklerprovision komplett auf den Käufer umgelegt werden:

a) Der Käufer handelt gewerblich. In diesem Fall ist es unerheblich, welche Art Immobilie er erwirbt (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohnung) oder ob es ein Grundstück ist. Bei Kaufverträgen, in denen der Käufer als Unternehmer auftritt gemäß § 14 BGB und als natürliche oder juristische Person oder als rechtsfähige Personengesellschaft in Ausübung der gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt, kann die Maklerprovision bis zur vollständigen Höhe auf den Käufer umgelegt werden.

b) Es handelt sich bei dem Kaufobjekt um ein Mehrfamilienhaus oder ein Grundstück. Bei der Vermittlung von Häusern mit mehr als einer Einheit (Einliegerwohnungen bei Einfamilienhäusern bleiben außer Betracht) oder Grundstücken greift das neue Gesetz nicht und die Maklerprovision kann zu 100 Prozent vom Käufer getragen werden, unabhängig davon, ob er als Verbraucher bzw. als Privatperson oder als gewerblicher Käufer handelt.

c) Wenn ein Kaufinteressent den Makler beauftragt, eine Immobilie für ihn zu suchen, dann kann die Maklerprovision komplett auf den Interessenten und späteren Käufer umgelegt werden. ABER: das kommt in der Realität kaum vor. In stark nachgefragten Regionen wie z. B. München, Berlin, Hamburg, Stuttgart sind die Erfolgsaussichten bei dieser Variante so gering, dass kaum ein Immobilienmakler einen solchen Auftrag annehmen wird, denn die Bedingungen sind streng reglementiert. So muss der Makler speziell für diesen Interessenten eine passende Immobilie suchen und darf sie zum Zeitpunkt des Abschlusses des Maklerauftrags mit dem Käufer noch nicht im Bestand gehabt haben und er darf diese Immobilie auch nur diesem Kaufinteressenten, seinem “Auftraggeber”, anbieten und keinem anderen. Sollte der potenzielle Käufer, mit dem der Makler den Suchauftrag geschlossen hat, die Immobilie nicht erwerben, so war die ganze Mühe der Immobiliensuche umsonst. In Zeiten und Regionen, in den Immobilien Mangelware sind, ist es für einen Makler schon schwer, überhaupt einen Verkaufsauftrag zu erhalten, so dass sich kaum ein Immobilienmakler auf dieses aussichtslos erscheinende Abenteuer einlassen und einen solchen Auftrag annehmen wird.

Inhalt der neuen Gesetzestexte zur Maklerprovision in Kurzform

  • 656a (BGB)
    • Der Maklervertrag zur Vermittlung einer Wohnung oder eines Hauses bedarf der Textform.
  • 656b (BGB) 
    • § 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist.
  • 656c (BGB) 
    • Schließt ein Makler mit beiden Parteien einen provisionspflichtigen Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ab, so muss die Höhe des Provisionsanteils für Käufer und Verkäufer gleich sein. Wird der Makler für eine der beiden Parteien unentgeltlich tätig, so kann er auch von der anderen Partei keine Provision verlangen.
  • 656d (BGB)
    • Hat nur eine Partei einen Maklervertrag zur Vermittlung über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus abgeschlossen, kann die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung des Maklerprovision nur dann verpflichtet werden, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung in mindestens der gleichen Höhe verpflichtet bleibt. Der Zahlungsanspruch gegen die nachträglich verpflichtete Partei entsteht erst, wenn der Nachweis über die Zahlung der Partei erbracht wurde, die den Maklervertrag abgeschlossen hat.

Zuvor gab es in den jeweiligen Bundesländern unterschiedliche Regelungen. In Berlin, Hamburg und Hessen musste beispielsweise der Käufer die gesamte Courtage bezahlen. In diesen Bundesländern sind die Käufer durch das neue Maklergesetz besonders entlastet worden. Mit Inkrafttreten der neuen Regelung gilt jetzt bundesweit einheitlich dasselbe.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Immobilienverkauf?

Es gibt keine gesetzliche Vorgabe, welche die Höhe der Maklerprovision vorgibt. Bei Kaufimmobilien variiert die Höhe der Maklerprovision abhängig vom Objekt, vom jeweiligen Bundesland sowie von der Marktsituation.

In Stuttgart und Umgebung beträgt die ortsübliche Maklerprovision in der Regel insgesamt 7 % netto und demnach 8,33 % inkl. MwSt. Bei hälftiger Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer, weil es um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handelt und der Käufer eine Privatperson ist, beträgt die Provision also 4,165 % für jede Partei.

Die Maklerprovision lag in Stuttgart und Umgebung vor der Neuregelung im Jahr 2020 meist ebenfalls bei 7 % netto. Davon wurden in der Regel 4 % netto (= 4,165 % inkl. MwSt.) auf den Käufer verteilt und 3 % netto (= 3,57 % inkl. MwSt.) auf den Verkäufer.

Die Höhe der Maklerprovision für Käufer und Verkäufer ändert sich in Stuttgart und Umgebung also nur unwesentlich.

Provision für Käufer Provision für Verkäufer
altes Gesetz vor 23.12.2020 4,0 % + MwSt. = 4,760 % 3,0 % + MwSt. = 3,570 %
neues Gesetz ab 23.12.2020 3,5 % + MwSt. = 4,165 % 3,5 % + MwSt. = 4,165 %

Allerdings kann der Makler in Abhängigkeit vom Objekt, vom Kaufpreisvolumen und dem zu erwartenden Aufwand die zu verteilende Gesamtprovision auch anpassen, so dass die Provision höher oder geringer ausfallen kann.

Wann ist die Maklerprovision fällig? Mit Wirksamkeit eines rechtsgültigen notariellen Kaufvertrages wird die Maklerprovision fällig.

Ist die Maklergebühr verhandelbar?

Die Höhe der Maklercourtage ist nicht gesetzlich vorgeschrieben und kann daher grundsätzlich verhandelt werden – sofern der Makler dazu bereit ist.

Ob und in welcher Größenordnung ein Makler mit sich verhandeln lässt, hängt von der Geschäftspolitik ab, vom Kaufpreisvolumen, dem zeitlichen und finanziellen Aufwand bei der Vermarktung und seinem Leistungspaket. Es ist erstaunlich, wie groß die Leistungsunterschiede der Makler sind. Daher sollte man genau darauf achten, was der Makler bietet und die Entscheidung nicht von der Provisionshöhe abhängig machen.

Die Provision eines Maklers wird dann über das erzielte Ergebnis mehr als kompensiert, wenn er zeitgemäßes Marketing betreibt, eine gute Verkaufsstrategie zur Erzielung des höchstmöglichen Kaufpreises hat und den Kunden vor teuren Fehlern bewahrt. Man sollte daher nicht an der falschen Stelle sparen und den Fokus auf die Qualität eines Maklers setzen.

Bei der Auswahl des Maklers können zum Beispiel die Bewertungen von Kunden hilfreich sein oder auch das Magazin Focus, das jedes Jahr eine Liste mit den besten Maklern in Deutschland erstellt.

Sie haben eine Immobilie oder ein Grundstück in Stuttgart und Umgebung zu verkaufen und Fragen zur Maklerprovision?

Sprechen Sie uns einfach an, gerne besprechen wir alle Ihre Fragen, so dass Sie eine optimale Entscheidung treffen können.

Sie erreichen uns unter der Telefon-Nr. 0711 – 640 24 34 von Montag bis Samstag von 8:00 Uhr bis 20:00 Uhr sowie nach Vereinbarung.

Oder schreiben Sie uns eine E-Mail mit Ihrem Anliegen an info@sb-immobilien.com.

 

 

 

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