Saniertes, repräsentatives 3-FH mit 3 großen Wohnungen, 2 davon frei, 3 Stellpl. u. großem Garten!
Objektbeschreibung
Einheiten:
- Wohnung (oder Büro) im EG, ca. 107,98 qm, frei
- Wohnung im OG, ca. 112,05 qm, frei
- Wohnung im DG, ca. 101,50 qm, vermietet seit 2021 für 1.201,50 KM / Monat
- Laden, ca. 38,48 qm, vermietet seit 2011 an ein Waxing-Studio für 550 € KM / Monat
Stellplätze / Außenbereich:
- 2 Garagen, beide frei
- 1 Außenstellplatz, vermietet (60 €)
- Hofbereich
- Garten ca. 120 qm
****************************************
Der Verkauf der bislang noch nicht aufgeteilten Immobilie als Gesamtobjekt wird bevorzugt, jedoch ist auch der Verkauf einzelner Einheiten grundsätzlich möglich.
****************************************
Das repräsentative, freistehende Dreifamilienhaus auf einem ca. 530 qm großen Grundstück mit Ladeneinheit und schönem Garten aus dem Jahr ca. 1933 verbindet den besonderen Charme seiner Entstehungszeit mit vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten.
Die Einheiten im Erd- und Obergeschoss sind bereits frei, die Dachgeschosswohnung und der Laden sind gut vermietet.
Mit drei großzügigen Einheiten, einer separaten Ladeneinheit, einem ca. 120 m² großen Garten, zwei Garagen und einem Außenstellplatz hebt sich die Immobilie wohltuend von standardisierten Wohnkonzepten ab.
Die Einheiten im Erd-, Ober- und Dachgeschoss verfügen zusammen über ca. 321 m² und bieten jeweils drei bzw. vier Zimmer. Ergänzt wird das Raumangebot durch die ca. 38 m² große Ladeneinheit sowie umfangreiche Nutzflächen von ca. 149 qm im Untergeschoss.
Ein besonderer Vorzug ist die konsequente Südausrichtung: Sämtliche Balkone und Terrassen sowie der Garten sind nach Süden orientiert und bieten attraktive, sonnige Außenbereiche auf allen Wohnebenen.
Zwischen 2011 und 2026 wurde das Gebäude umfangreich und vorausschauend saniert und modernisiert. Dabei blieb sein individueller Charakter erhalten und wurde zeitgemäß weiterentwickelt.
Besonders interessant ist die Flexibilität im Erdgeschoss: Die ca. 108 m² große Einheit wurde ursprünglich als Wohnung genehmigt, später als Büro umgewidmet und zuletzt entsprechend genutzt. Eine Rückführung zu Wohnzwecken ist verfahrensfrei möglich.
Aktuell verfügt die Erdgeschosseinheit über zwei großzügige Zimmer. Eine Aufteilung in drei Zimmer ist möglich und entspricht dem früheren Grundriss bei wohnwirtschaftlicher Nutzung.
Die zwei nach Süden ausgerichteten Terrassen auf dieser Ebene mit Zugang zum ca. 120 qm großen Garten schaffen einen großzügigen Außenbereich mit hoher Aufenthaltsqualität. Im Falle einer Aufteilung nach WEG bietet es sich an, den Garten dieser Einheit zuzuordnen. Die alleinige Nutzung dieser weitläufigen Freifläche würde die Attraktivität und den Wert der Wohnung zusätzlich steigern.
Ursprünglich bestand eine direkte Verbindung zwischen der Erdgeschosseinheit und dem Laden, die wiederhergestellt werden kann. So lassen sich bei Bedarf Wohnen und Arbeiten unter einem Dach verbinden oder beide Flächen gemeinsam gewerblich nutzen.
Die Immobilie eignet sich für Eigennutzer ebenso wie für Käufer, die Selbstnutzung und Vermietung kombinieren möchten. Denkbar sind sowohl die Nutzung einzelner Einheiten bei gleichzeitiger Vermietung der übrigen Flächen als auch eine weitgehende Eigennutzung des Hauses.
Damit eröffnet die Immobilie Anlegern und Käufern mit kombinierten Wohn-, Vermietungs- oder Gewerbekonzepten vielfältige Perspektiven.
Ausstattung
Zwischen 2011 und 2026 erfolgten Sanierungsmaßnahmen in Höhe von ca. 791.000 €.
Fenster
EG Laden: Leichtmetallfenster und 1 Kunststofffenster mit Isolierglas
EG Wohnung: überwiegend Holzfenster, teilw. Kunststofffenster mit Isolierglas
OG: Kunststofffenster mit Isolierglas (1995 – 2016)
DG: Kunststofffenster mit Isolierglas (1994 – 2021)
Böden
EG Laden: PVC, Küche und WC gefliest
EG Wohnung: hochwertiger Laminat, Küche und Sanitärbereiche gefliest
OG Wohnung: Parkett, Küche und Sanitärbereiche gefliest
DG Wohnung: Parkett, Küche und Sanitärbereiche gefliest
Elektrik
komplett erneuert (2011 – 2021), im EG mit Bussystem
Sanitär
EG Laden: WC
EG Wohnung (2012/2013): Duschbad mit WC und sep. WC
OG Wohnung (2018): Bad mit Badewanne und WC und sep. WC
DG Wohnung (2021) : Duschbad mit WC
Leitungen
Die Leitungen innerhalb der Wohnungen sowie im Haus (Gas, Wasser, Abwasser, Heizung) wurden im Rahmen der Sanierungen erneuert.
Heizung / Warmwasser
EG Laden: Wärmepumpe mit Warmwasserspeicher (2025) u. Klimaanlage (2020)
EG Wohnung: Gasetagenheizung mit Warmwasserspeicher (2013)
OG Wohnung: Gasetagenheizung mit Warmwasserspeicher (2018)
DG Wohnung: Gasetagenheizung (Brennwertherme) mit Warmwasserspeicher (2025)
weitere Maßnahmen z.B.:
- Sanierung Dach 2013 und 2025
- Sanierung Treppenhaus 2013
- Sanierung Keller 2013
- Sanierung Kanal 2026
Lage
Die Immobilie befindet sich in ruhiger und zugleich zentraler Lage von Vaihingen, einem beliebten Stadtbezirk der Landeshauptstadt Stuttgart.
Einkaufsmöglichkeiten und Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind bequem zu Fuß erreichbar. Der nächste EDEKA-Markt liegt ca. 300 m entfernt; auch Bäckereien, Apotheken, Ärzte und Gastronomie befinden sich im nahen Umfeld.
Das beliebte Einkaufszentrum „Schwabengalerie“ mit zahlreichen Geschäften, Gastronomie und Dienstleistungen erreicht man nach ca. 600 m in wenigen Gehminuten.
Die Stadtbahnhaltestelle „Fauststraße“ mit der U14 liegt nur rund 100 m entfernt. Von hier gelangt man zur Stuttgarter Innenstadt und zum Hauptbahnhof sowie zum nur ca. 700 m entfernten Bahnhof in Vaihingen mit S-Bahn-, Stadtbahn- und Busverbindungen.
Der Flughafen Stuttgart ist vom Bahnhof Vaihingen rund 9 km entfernt und mit der S-Bahn direkt erreichbar. Auch mit dem Pkw ist die Anbindung sehr gut: Über die nahegelegene A831 besteht Anschluss an die A8 und A81 und damit an das überregionale Autobahnnetz.
Auch für Familien ist die Lage sehr attraktiv: Kindergärten, Grundschulen sowie weiterführende Schulen sind in der nahen Umgebung vorhanden und fußläufig gut erreichbar.
Grün- und Erholungsflächen wie der Stadtpark Vaihingen ergänzen die hohe Wohnqualität.
Die Kombination aus ruhigem Wohnen, sehr guter Infrastruktur, kurzen Wegen und hervor-ragender Verkehrsanbindung macht die Lage besonders attraktiv für Singles, Paare, Familien, Berufspendler und Senioren.
