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Vermietete Wohnung verkaufen

Geschrieben von Jasmin Becker am 6. Juli 2018
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Vermietete Wohnung verkaufen: Sie besitzen eine vermietete Eigentumswohnung und möchten diese verkaufen? SB Immobilien Stuttgart stellt Ihnen die wichtigsten Informationen zur Verfügung, damit Sie den maximalen Verkaufspreis erzielen, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen. Darüber hinaus zeigen wir Ihnen Ihre Rechte und Pflichten als Eigentümer bei diesem besonderen Fall des Immobilienverkaufs und geben Ihnen nützliche Hinweise zu den Besonderheiten, auf die es zu achten gilt, z. B. bezüglich Kaufvertrag, Nebenkostenabrechnung und Spekulationsfrist.

Vermietete Wohnung verkaufen – weniger wert als eine freie Wohnung?

Viele Immobilienbesitzer sind der Überzeugung, dass Eigentumswohnungen durch den Status „vermietet“ deutlich im Preis sinken. Tatsache ist: bis vor wenigen Jahren mussten Eigentümer tatsächlich mit hohen Einbußen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung rechnen, heute gilt diese Denkweise allerdings nicht mehr. Der auf dem Markt verfügbare Wohnraum ist knapp, besonders in Ballungsgebieten stehen nur wenige freie Immobilien zur Verfügung. Darüber hinaus kehren immer mehr Anleger den schwankenden Finanzmärkten den Rücken und wählen mit der Immobilie als Kapitalanlage eine sicherere Investitionsvariante. Sie merken also, Sie profitieren aktuell von optimalen Bedingungen, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten. Dennoch ist die Höhe des Verkaufspreises stark von der Käufergruppe abhängig.

  • Kauf zum Eigenbedarf:

    Käufer, die eine Wohnung kaufen, um sie später selbst zu nutzen, suchen nach dem Gefühl „zuhause zu sein“. Ihnen ist wichtig, dass sie sich in der gekauften Immobilie wohl fühlen. Der Kaufpreis steht nur an zweiter Stelle. Viel wichtiger ist der persönliche Bezug zur Wohnung und das Wohlbefinden in den „eigenen vier Wänden“. Stimmen die individuellen Vorteile der zum Verkauf stehenden Wohnung mit den persönlichen Vorstellungen überein, bezahlen sie in der Regel auch einen etwas höheren Kaufpreis.

  • Kauf zur Kapitalanlage:

    Kapitalanleger hingegen möchten sich mit dem Kauf einer Wohnung keinen Wohntraum erfüllen. Sie haben vielmehr die Intention, Vermögen zu erhalten bzw. weiter aufzubauen. Hierzu benötigen sie eine kalkulierbare Rendite. Die Rendite ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis und erzielbaren Mieteinnahmen. Je höher die Rendite ausfällt, umso größer ist das Interesse am Objekt für Kapitalanleger und umgekehrt. Fallen hohe Investitionskosten an oder liegt die bisherige Miete deutlich unter dem ortsüblichen Vergleichswert (Mietspiegel), wird das Kaufobjekt als Kapitalanlage eher uninteressant, denn eine Mieterhöhung darf innerhalb von drei Jahren je nach Bundesland nur um 15 – 20% (Kappungsgrenze) geltend gemacht werden. Ist die Rendite zu gering, muss der Kaufpreis soweit reduziert werden, dass sich die vermietete Wohnung für den Kapitalanleger rechnet.

Spekulationsfrist beachten – vermietete Wohnung steuerfrei verkaufen

Verkaufen Sie Ihre vermietete Eigentumswohnung, müssen Sie den erwirtschafteten Gewinn in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Es gibt allerdings die Ausnahme der „Haltefrist von 10 Jahren“. Das bedeutet: wird eine Immobilie erst nach zehn Jahren verkauft, entfällt die Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Entgegen der weit verbreiteten Meinung, dass ein Mieter immer ein Vorkaufsrecht hat, gilt dies tatsächlich nur in ganz bestimmten Fällen. Beispielsweise, wenn ein Mehrparteien-Wohnhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Bei einer solchen Umwandlung durch Aufteilung ist der aktuelle Mieter tatsächlich zum Vorkauf berechtigt. Verkauft der Eigentümer die vermietete Wohnung allerdings an einen Angehörigen oder einen Familienangehörigen, so gilt das Vorkaufsrecht für Mieter nicht.

Wie kann der Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben?

Besteht für den Mieter ein Vorkaufsrecht und möchte er dies geltend machen, kann er die Wohnung zu den gleichen Konditionen wie Dritte erwerben. Hierzu muss allerdings gemäß § 463 BGB ein bereits unterzeichneter, rechtswirksamer Kaufvertrag zwischen Wohnungseigentümer und einem Dritten bestehen. Ist dies der Fall, sind Sie als Verkäufer gesetzlich dazu verpflichtet, dem Mieter diesen geschlossenen Kaufvertrag vorzulegen.

Der Mieter hat nun die Möglichkeit, die Immobilie zu den im Kaufvertrag genannten Konditionen käuflich zu erwerben. Allerdings kann er sein Vorkaufsrecht nur dann ausüben, wenn es sich um den ersten Verkauf der vermieteten Wohnung während des Mietverhältnisses handelt.

Wird die Wohnung durch den neuen Eigentümer erneut veräußert und hat der Mieter beim damaligen Verkauf auf sein Vorkaufsrecht verzichtet, kann er die Wohnung nun nicht mehr per Vorkaufsrecht erwerben.

Welche Fristen gelten beim Vorkaufsrecht einer Immobilie?

Im Rahmen des Vorkaufsrechts gelten gesetzliche Fristen, die gewahrt werden müssen. So muss der Vorkaufsverpflichtete gemäß § 469 Absatz 1 BGB dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitteilen. Der Vorkaufsberechtigte hat ab Mitteilung zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben.

Besichtigungen mit dem Mieter vereinbaren

Möchten Eigentümer eine vermietete Wohnung verkaufen, müssen mit dem aktuellen Mieter rechtzeitig Besichtigungstermine vereinbart werden. Grundsätzlich haben Vermieter oder ihre Bevollmächtigten (z. B. der Makler), das Recht, die Wohnung zum Zweck der Besichtigung zu betreten. Hierzu ist es allerdings notwendig, dem Mieter den Zeitpunkt der Besichtigung rechtzeitig mitzuteilen. Dieser wiederum muss den Termin bestätigen. Darüber hinaus dürfen Wohnungsbesichtigungen nur von Montag bis Samstag zu angemessenen Tageszeiten durchgeführt werden. Angemessene Tageszeiten sind zum Beispiel 11 – 14 Uhr oder 15 – 17 Uhr. Nur in Ausnahmefällen sollten Termine zur Wohnungsbesichtigung auf einen Sonn- oder Feiertag fallen. Zudem muss auf die Urlaubszeiten des Mieters Rücksicht genommen werden. Ein Gerichtsurteil stellte fest: Mieter müssen Ihre Wohnung maximal wöchentlich für die Dauer von zwei Stunden für Besichtigungen zur Verfügung stellen. Übrigens ist auch in den meisten Mietverträgen eine Klausel enthalten, welche die Zeiten der Besichtigungen regelt.

„Kauf bricht nicht Miete“

Der gesetzliche Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ überträgt dem Käufer der vermieteten Wohnung gemäß § 566 BGB die gleichen Rechte und Pflichten wie sie zuvor der Verkäufer als bisheriger Vermieter hatte. Dem neuen Vermieter stehen daher nach Besitzübergang die bisher vereinbarten Mietzahlungen zu. Auch die bezahlte Kaution kann der derzeitige Vermieter mit Erlaubnis des Mieters an den neuen Eigentümer übertragen.

Kündigung durch den Käufer bzw. neuen Vermieter

Möchte der neue Vermieter das Mietverhältnis mit dem aktuellen Mieter kündigen, so ist er verpflichtet, den Kündigungsschutz zu beachten. Die „Kündigung wegen Eigenbedarf“ stellt den häufigsten Grund zur Beendigung eines bestehenden Mietverhältnisses im Rahmen eines Immobilienverkaufs dar. Der gesetzliche Kündigungsschutz bleibt aber auch beim Verkauf einer vermieteten Wohnung erhalten. Folgende Kündigungsfristen müssen beachtet werden, wenn der Käufer dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung ausspricht:

  • Mietdauer bis zu 5 Jahren: 3 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer 5 – 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist

Wird eine vermietete Wohnung verkauft, die zuvor in eine „Eigentumswohnung umgewandelt“ wurde, gelten eventuell besondere Kündigungsfristen. Dies ist dann der Fall, wenn ein gesamtes Wohnhaus verkauft und mit einem Aufteilungsplan in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, damit diese dann einzeln verkauft werden können. Bei diesem Sonderfall werden den Mietern eine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren zugesprochen (in Ballungszentren sogar bis zu 10 Jahren) und sie erhalten darüber hinaus auch hier ein Vorkaufsrecht. In Stuttgart gilt seit 1. Juli 2015 eine Sperrfrist von 5 Jahren. Nach Ablauf dieser Frist gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist nicht erlaubt, da der neue Eigentümer den Platz des bisherigen Vermieters im Mietvertrags übernimmt. Dieser kann nur aufgrund des Verkaufs nicht gekündigt werden und gilt daher weiterhin.

Wer ist für die Nebenkostenabrechnung verantwortlich?

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung innerhalb eines Abrechnungszeitraumes ist derjenige Eigentümer für die Jahresabrechnung der Nebenkosten nach außen hin zuständig, der am Ende des Abrechnungszeitraums der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist. Im Kaufvertrag wird jedoch meistens festgehalten, dass alle Rechte und Pflichten ab Besitzübergabe auf den Käufer übergehen und dieser somit auch die Nebenkosten ab Besitzübergabe übernimmt. Daher sollten zum Zeitpunkt der Besitzübergabe auch bei vermieteten Wohnungen die Zählerstände abgelesen werden, soweit dies möglich ist. Die Zählerstände und das Datum des Besitzübergangs werden der Hausverwaltung gemeldet. Diese erstellt in der Regel eine abgrenzende Zwischenabrechnung der Nebenkosten für Käufer und Verkäufer. Der Mieter erhält somit zwei Nebenkostenabrechnungen, einmal vom vorherigen und einmal vom neuen Vermieter.

Die Wohnung an den Mieter verkaufen – eine gute Idee?

Auf den ersten Blick scheint der Verkauf der Eigentumswohnung an den Mieter, ein gutes Geschäft zu sein. Bei genauerer Betrachtung werden Sie allerdings merken, dass diese Rechnung meist nicht aufgeht. Eine Sache ist so viel wert, wie der Markt bereit ist zu bezahlen und das ist in Ballungsgebieten derzeit oft viel mehr, als man erwartet. Wenn Sie den Markt aber nicht einladen, um ein Kaufangebot für Ihre Immobilie abzugeben, sondern nur mit einem einzigen Interessenten, Ihrem Mieter, verhandeln, dann verkaufen Sie vermutlich unter Wert. Wenn Sie zum Best-Preis verkaufen möchten und sich nicht mit einem Freundschaftspreis zufrieden geben wollen, dann kommen Sie nicht umhin, die Immobilie über entsprechende Werbung oder über einen guten Makler dem gesamten Markt anzubieten. Ein Makler, der mit der entsprechenden Strategie arbeitet, bringt zahlreiche Interessenten, die in Konkurrenz zueinander treten. Diese „Wettbewerbssituation“ kann zu einem Anstieg des Kaufpreises führen, der mehrere Zehntausend Euro ausmachen kann. Daher ist es selbst dann noch ein gutes Geschäft für Sie, Ihre Immobilie mit Unterstützung eines guten Maklers zu verkaufen, auch wenn Sie das ortsübliche Erfolgshonorar bezahlen. Der Mehrerlös den der Makler für Sie erzielen kann, ist meist weitaus höher als die Maklerprovision, die ohnehin nur im Verkaufsfall entsteht. Gleichzeitig haben Sie einen erfahrenen Berater an Ihrer Seite, der Ihnen den ganzen Aufwand abnimmt und Sie beim gesamten Verkaufsprozess bis hin zum Notartermin unterstützt.

Was muss beim Kaufvertrag beachtet werden?

Nicht nur für den Verkaufswert der Immobilie, sondern auch für den Kaufvertrag ist es von entscheidender Bedeutung, ob eine Wohnung zum Verkaufszeitpunkt vermietet oder frei ist.

Im Kaufvertrag sollte festgehalten werden, dass es sich um den Verkauf einer vermieteten Wohnung handelt und um keine Schadensersatzansprüche seitens des Käufers auszulösen, sollten Sie im Kaufvertrag z. B. aufführen, wenn

  • Mietrückstände bestehen
  • der Mieter einen Mieteinbehalt oder eine Mietminderung geltend gemacht hat
  • wenn Sie mit dem Mieter gerichtlich oder außergerichtlich Mietstreitigkeiten führen oder geführt haben

Vermietete Wohnung verkaufen?

Möchten auch Sie eine vermietete Wohnung verkaufen? Gerne beraten wir Sie hierzu kostenlos und unverbindlich. Rufen Sie uns an unter Tel. 0711 – 640 24 34 oder schreiben Sie uns eine Email an info@sb-immobilien.com.

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Hinweis: Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass alle von uns bereitgestellten Informationen und Hinweise keine Rechtsberatung darstellen und wir keine Haftung für Richtigkeit und Vollständigkeit übernehmen. Die Rechtsberatung ist Rechtsanwälten vorbehalten. Es sind abweichende oder den Ausführungen widersprechende Entscheidungen der Rechtsprechung möglich und in Zweifelsfällen ist ein Rechtsanwalt zur Beratung hinzuzuziehen.

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