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Darum sollten Sie Ihre Immobilie mit Makler verkaufen

Geschrieben von Jasmin Becker am 24. Februar 2020
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Immobilienverkauf mit Makler oder ohne? Sparen Sie nicht an der falschen Stelle!

Beim Verkauf einer Immobilie geht es um viel Geld. In der Regel um den größten Teil Ihres Vermögens. Der Versuch, den Verkauf allein zu bewältigen birgt Risiken, die nicht zu unterschätzen sind. Und da es in der Regel um mehrere Hunderttausend Euro geht, können Fehler richtig teuer werden.

Ein seriöser Makler schützt Sie, indem er sein Augenmerk auch auf die Punkte legt, die rechtlich relevant sein können.

Gefahren, die zu Schadenersatzansprüchen oder hohen Bußgeldern gegen Sie führen können, sind zum Beispiel folgende:

  • Dem Käufer nicht mitgeteilte Baumängel
  • Fehlende Angabe über gesundheitsschädliche verbaute Materialien (z. B. Asbest)
  • Fehlende oder unvollständige Aushändigung der Teilungserklärung bzw. der Nachträge
  • Falsche Angaben zu Wohnfläche
  • Als Wohnfläche dargestellte Nutzfläche (z. B. die ausgebaute Bühne im Dachgeschoss oder der Hobbyraum im Souterrain)
  • Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft oder mit dem Mieter
  • Aufführen der Wohnfläche im Kaufvertrag (Beschaffenheitsvereinbarung)
  • Unvollständige Angaben zum Mietverhältnis (z. B. Mietrückstände oder Mietminderung)
  • Energiekennwerte in kommerziellen Medien nicht angeben, Energieausweis bei Besichtigung nicht vorlegen oder nach Vermittlung nicht übergeben (Bußgeld bis 15.000 €)

 Optimale Vorbereitungen kosten Zeit und Geld

„Schnell ein paar Bilder und einen netten Text ins Internet gestellt, dann werden die Käufer schon kommen – schließlich haben wir einen Verkäufermarkt.“ Lassen Sie sich von diesem Gedanken nicht in die Irre führen. Wer eine Immobilie erfolgreich und zum besten Kaufpreis vermarkten will benötigt Marktkenntnisse, Erfahrung, Verhandlungsgeschick, rechtliche Kenntnisse und ein gehöriges Maß an zeitlichem Aufwand.

Um den Käufer finden, der bereit ist, den besten Kaufpreis zu bezahlen, muss man zunächst die perfekte Grundlage schaffen, denn der optimale Verkauf beginnt bei der optimalen Vorbereitung. Und genau dieser Faktor wird von „Privatverkäufern“ oft unterschätzt. Der Zeitaufwand für die Beschaffung aller relevanter Verkaufsunterlagen (laden Sie jetzt unsere Checkliste Wohnungsverkauf herunter) und das nötige rechtliche Know-how kann enorm sein. Man muss den Inhalt von Grundbuch und Teilungserklärung verstehen, da sich daraus ergeben kann, dass weitere Unterklagen angefordert werden müssen, wie z. B. Urkunden für im Grundbuch eingetragene Bewilligungen oder Nachträge der Teilungserklärung. Alle Unterlagen müssen dann gemäß der DSGVO (Datenschutzgrundverordnung) geschützt und den Interessenten möglichst digital zur Verfügung gestellt werden.

Darüber hinaus sollte man für die Kaufinteressenten jederzeit erreichbar sein und zahlreiche Erst- und Zweitbesichtigungen durchführen und zwar möglichst bei Helligkeit. Sammelbesichtigungen sind absolut nicht zu empfehlen, da dies von Interessenten als unangenehm und respektlos wahrgenommen wird und ein Höchstpreis so nicht zu erzielen ist.

Ein professionelles Exposé ist unverzichtbar und gilt als Verkaufsturbo im Immobilienverkauf. Das Exposé ist die „Visitenkarte“ Ihrer Immobilie, auf dieser Grundlage entscheidet ein Interessent, ob er die Immobilie überhaupt besichtigen möchte oder nicht.

Im Exposé sollten enthalten sein:

  • Objektbeschreibung mit allen Eckdaten
  • Aufzählung aller relevanter Modernisierungsmaßnahmen mit Angabe des ungefähren Jahres
  • Bei Wohnungseigentum: die Höhe der Rücklage des Hausgeldes, eventuell geplante Modernisierungsmaßnahmen
  • Zahlreiche ansprechende und aussagefähige Fotos
  • Lageplan
  • Grundrisse von Wohnung, Abstellräumen, Gemeinschaftsräumen, Stellplatz
  • Energieausweis
  • Luftbilder
  • Übersicht über Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel

Da die Nachfrage nach Immobilien hoch ist, können Sie in Metropolen wie Stuttgart teilweise mit über 100 Anfragen rechnen. Ein Drittel bis die Hälfte davon möchte besichtigen. D. h. Sie können sich auf 33 – 50 Besichtigungen einstellen. Jeder dieser Interessenten kostet viel Zeit. Nach unserer Berechnung und Erfahrung investiert man ca. 3 – 4 Stunden pro „besichtigendem Interessenten“ z. B. für Vorgespräche (Sie möchten ja nicht jeden in Ihre Immobilie lassen), Terminfindung, E-Mail-Verkehr (z.B. Exposé), Besichtigung, Nachgespräche, Zweitbesichtigung, Telefonate zur Klärung verschiedener Fragen, Versendung aller Unterlagen für die finanzierende Bank, Kaufpreisverhandlungen, etc.

Konkurrenz belebt das Geschäft

Das beste Geschäft machen Sie nur dann, wenn Sie das höchstmögliche Angebot annehmen, was aber nur entstehen kann, wenn es mehrere seriöse Kaufangebote gibt. Ein engagierter Immobilienmakler wird Ihnen nicht raten, das erstbeste Angebot anzunehmen, sondern eine „Wettbewerbssituation“ schaffen, die oftmals zu einem Anstieg des Kaufpreises führt, welcher mehrere Zehntausend Euro ausmachen kann.

In der Regel fällt der erzielte Mehrerlös deutlich höher aus als die Maklercourtage, die als reine Erfolgsgebühr ja ohnehin nur im Verkaufsfall fällig.

Kann der Käufer auch bezahlen?

Ein gutes Kaufangebot ist noch nichts wert, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlen kann. Ein guter Makler holt vor dem Kaufvertrag eine Finanzierungsbestätigung ein.

Kaufvertrag – es kommt auf das Kleingedruckte an

Was muss im Kaufvertrag stehen und was darf nicht drinstehen, weil sie damit eine Beschaffenheit zusichern würden? Es erfordert viel Erfahrung, um hier keinen Fehler zu machen, der vielleicht erst nach Jahren sichtbar wird und sehr viel Geld kosten kann. Ein guter Makler hat die nötige Erfahrung, um Sie vor diesen Gefahren zu schützen.

Unser Tipp

Suchen Sie sich einen erfahrenen Immobilienmakler, der über Branchen-Know-how, Rechtswissen und Ortskenntnisse, verfügt sowie Referenzen vorweisen kann.

Der Makler sollte ein sympathisches Auftreten haben und weder arrogant noch schlecht erreichbar sein, denn eine gute Kommunikation zwischen dem Makler und dem Käufer Ihrer Immobilie trägt entscheidend zum Verkaufserfolg bei.

Sie möchten Ihre Wohnung oder Ihr Haus optimal verkaufen?

Gerne beraten wir Sie hierzu kostenlos und unverbindlich.

Rufen Sie uns an unter Tel. 0711 – 640 24 34 oder schreiben Sie uns eine E-Mail an info@sb-immobilien.com.

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Hinweis: Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass alle von uns bereitgestellten Informationen und Hinweise keine Rechtsberatung darstellen und wir keine Haftung für Richtigkeit und Vollständigkeit übernehmen. Die Rechtsberatung ist Rechtsanwälten vorbehalten. Es sind abweichende oder den Ausführungen widersprechende Entscheidungen der Rechtsprechung möglich und in Zweifelsfällen ist ein Rechtsanwalt zur Beratung hinzuzuziehen.

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