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Immobilienverkauf durch Betreuer

Geschrieben von Jasmin Becker am 7. Mai 2021
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Immobilienverkauf durch BetreuerWie kommt es zu einer Betreuung?

Wenn ein Mensch nicht mehr für sich selbst handeln kann, weil eine Demenzerkrankung oder andere Einschränkungen eingetreten sind, so braucht es einen gesetzlichen Vertreter.

Die Vertretung kann über eine Generalvollmacht erteilt werden. Liegt zum Zeitpunkt der Erkrankung aber keine notarielle Generalvollmacht vor, welche die notwendigen Aufgaben beinhaltet (z. B. Vorsorgevollmacht für Gesundheitsangelegenheiten) oder kann der Bevollmächtigte die Aufgabe der Betreuung nicht übernehmen, so muss ein Betreuer von Amts wegen bestellt werden, der die Person vertritt, welche der Betreuung bedarf. Die Betreuung kann vom Betroffenen selbst oder von einem Dritten angeregt werden. Zum gesetzlichen Betreuer kann ein Angehöriger, eine Vertrauensperson oder ein Berufsbetreuer bestellt werden. Ein Rechtspfleger des Amtsgerichts stellt nach erfolgter Prüfung einen Betreuerausweis aus, mit dem sich der Betreuer nach außen hin als gesetzlicher Vertreter legitimiert.

Welche Aufgaben hat der Betreuer?

Der Betreuer vertritt den Betreuten sowohl gerichtlich als auch außergerichtlich und muss vom Betreuungsgericht offiziell beauftragt werden. Der Betreuer muss stets zum Wohl des Betroffenen handeln und sofern es möglichst ist, seine Wünsche berücksichtigen.

Für welche Aufgabenbereiche kann ein Betreuer eingesetzt werden?

  • Vermögenssorge
  • Aufenthaltsbestimmung
  • Wohnungsangelegenheiten
  • Gesundheitsfürsorge
  • Postangelegenheiten
  • Weitreichende Rechtsgeschäfte, wie z. B. Immobilienverkäufe müssen betreuungsgerichtlich genehmigt werden

Kann ein Betreuer eine Immobilie verkaufen?

Ja, das kann er, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, wie z. B.:

  • Betreuungsgerichtliche Übertragung der Vermögenssorge
  • Nachvollziehbarer Verkaufsgrund, wie z. B. notwendige Finanzierung eines Heimplatzes o. ä. mit dem Erlös
  • Vorliegen eines Wertgutachtens der Immobilie
  • Genehmigung des Verkaufs vom Betreuungsgericht

Die meisten Menschen möchten so lange wie möglich im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung bleiben und das versucht man als Betreuer natürlich auch zu ermöglichen.

Aber irgendwann geht es nicht mehr und ein Umzug in ein Pflegeheim oder Seniorenheim steht an. Dann stellt sich die Frage, wie das finanziert werden kann. Oftmals reichen die Rente und das Vermögen nicht aus, den Pflegeplatz langfristig zu finanzieren.

Ist ein Haus oder eine Wohnung vorhanden, so wird der Verkauf dieser Immobilie in Betracht gezogen, denn mit dem Verkaufserlös kann das Heim über viele Jahre finanziert werden.

Hausverkauf durch den Betreuer

Wenn Sie als gesetzlich bestellter Betreuer den Hausverkauf oder Wohnungsverkauf durchführen möchten, gilt es einiges zu beachten. Denn unabhängig davon, ob Sie als Angehöriger oder als Berufsbetreuer die Betreuungsvollmacht haben, es gibt zahlreiche Fallstricke, die einen erfolgreichen und zeitnahen Immobilienverkauf beeinträchtigen können.

Wir sagen Ihnen, was Sie als Betreuer beim Immobilienverkauf beachten sollten und wie der Prozess abläuft.

Was darf der Betreuer nicht machen?

  • Der Betreuer darf nicht eigenmächtig entscheiden, sondern muss den Willen und die Wünsche des Betreuten berücksichtigen, sofern sie das Wohl des Betreuten nicht gefährden.
  • Der Betreuer darf weitreichende Entscheidungen (z. B. Verkauf einer Immobilie) nicht ohne Zustimmung des Betreuungsgerichts treffen.

Was muss ein Betreuer beim Immobilienverkauf beachten?

Immobilienverkauf durch Betreuer

Der Betreuer muss seitens des Betreuungsgerichts mit der Vermögensorge beauftragt sein.

Nur wenn ein Betreuer mit der Vermögenssorge betraut wurde, kann er sich um alle finanziellen Belange des Betreuten kümmern, die dieser nicht selbst erledigen kann. Das betrifft auch den Verkauf von Immobilien und Grundstücken.

Die Veräußerung muss begründet sein

Es muss die finanzielle oder situative Notwendigkeit zum Verkauf gegeben sein, z. B. weil der Erlös zum Lebensunterhalt oder zur Finanzierung von Heimkosten verwendet werden soll, oder weil hohe Sanierungskosten nötig wären, die nicht gestemmt werden können, etc.

Es reicht aber auch, dass der Betreute den Verkaufswunsch äußert, sofern dieser geschäftsfähig ist.

Der Kaufpreis der Immobilie sollte auf Basis eines Verkehrswertgutachtens festgelegt werden

Als Erstes sollten ein Verkehrswertgutachten für die Immobilie von einem Sachverständigen erstellt werden, damit die spätere Genehmigung für den Immobilienverkauf durch das Betreuungsgericht ohne Verzögerung erfolgen kann. Bevor das Gutachten nicht vorliegt, sollte man mit der Vermarktung nicht beginnen. Um sicherzustellen, dass der Verkauf vom Betreuungsgericht auch genehmigt wird, sollte der notariell beurkundete Kaufpreis mindestens so hoch sein, wie der im Wertgutachten ermittelte Wert.

Auswahl des richtigen Immobilienmaklers

Wir empfehlen bei der Auswahl des Maklers auf folgende Punkte zu achten:

  • Erfahrung: Der Immobilienmakler sollte mit dieser besonderen Form des Verkaufs von Haus oder Wohnung Erfahrung haben, damit er den Ablauf kennt und weiß, wie der Vertrag aufgebaut sein muss, damit dieser vom Betreuungsgericht später auch genehmigt werden kann. Außerdem sollte er in der Lage sein, den Kaufinteressenten das Prozedere und die besondere Rechtslage bei einem „Immobilienverkauf mit Betreuer“ zu erklären und eventuelle Bedenken auszuräumen. Oftmals taucht zum Beispiel die Frage auf, was passiert, wenn ein Darlehensvertrag bereits geschlossen wurde aber das Betreuungsgericht den Hausverkauf bzw. Wohnungsverkauf nicht genehmigt.
  • Ortsnähe: Der Immobilienmakler sollte in der Nähe der Immobilie ansässig sein, damit gewährleistet ist, dass er die Besichtigungen auch zeitnah durchführen kann.
  • Dienstleister: Der Makler sollte dienstleistungsorientiert sein und alle objektrelevanten Dokumente selbst beschaffen können.
  • Seit 23.12.2020 ist ein neues Gesetz in Kraft getreten, das besagt, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte der Gesamtprovision tragen muss. Die ortsübliche Provision in Stuttgart und Umgebung beträgt 7% netto, so dass auf Käufer und Verkäufer in der Regel maximal 3,5% zzgl. MwSt., demnach 4,165% aus dem Kaufpreis entfallen. Der Makler geht mit allen Kosten in Vorleistung, die Provision ist eine reine Erfolgsgebühr und eine Zahlungsverpflichtung entsteht nur bei erfolgreicher Veräußerung der Immobilie mit Abschluss eines notariellen Vertrags. Von diesem Gesetz sind nicht betroffen: gewerbliche Käufer, Grundstücke, Mehrfamilienhäuser, in diesen Fällen kann die Provision nach wie vor ganz oder teilweise auf den Käufer umgelegt werden.

Notartermin

Beim Notartermin zur Beurkundung des Vertrags legt der Betreuer außer seinem Personalausweis auch seinen Betreuerausweis, auch genannt Bestellungsurkunde, im Original vor und unterschreibt den Vertrag stellvertretend für den Betreuten, der beim Termin in der Regel selbst nicht anwesend ist.

Klauseln im Kaufvertrag:

  • handelt in seiner Eigenschaft als Betreuer für… aufgrund Bestellungsurkunde (Betreuerausweis) des Notariats in…. als Betreuungsgericht.
  • Die Bestellungsurkunde liegt heute im Original vor und wird der gegenwärtigen Niederschrift als Abschrift beigefügt. Der Notar beglaubigte Übereinstimmung der Abschrift mit dem Original.
  • Die Fälligkeitsvoraussetzungen sind gegeben nachdem
    1. die Genehmigung des Betreuungsgerichts nebst Rechtskraftzeugnis gemäß § 46 FamFG zu gegenwärtigem Kaufvertrag und zu einem zur Bezahlung des Kaufpreises etwa erforderlichen Finanzierungsgrundpfandrecht des Käufers bzw. zu etwa erforderlichen Erklärungen betreffend die Übernahme einer bereits bestehenden Grundschuld dem beurkundenden Notar vorliegt und diese jeweils wirksam geworden ist;
    2. die mit Rechtskraft wirksam erteilte Genehmigung des Betreuungsgerichts wirksam geworden ist;
    3. der Betreuer dem beurkundenden Notar schriftlich mitgeteilt hat, dass zum Zeitpunkt der Erteilung des Rechtskraftzeugnis und des Wirksamwerdens der Genehmigung die betreute Person noch lebte, die Betreuung nicht aufgehoben war und der Betreuer sein Amt noch innehatte.

Genehmigung des Kaufvertrages durch das Betreuungsgericht

Das Betreuungsgericht muss den Kaufvertrag selbst sowie die in das Grundbuch einzutragende Grundschuld für die Hypothek des Käufers genehmigen. Der notarielle Kaufvertrag wird hierfür vom Notariat beim zuständigen Betreuungsreicht eingereicht. Das Gericht prüft, ob Sie als Betreuer auch im Sinne der betreuten Person gehandelt haben und der Kaufpreis angemessen ist.

Wie lange dauert eine betreuungsgerichtliche Genehmigung?

Die Genehmigung des Betreuungsgerichtes für den Kaufvertrag sowie für die Eintragung eventueller Grundschulden kann 4 – 8 Wochen in Anspruch nehmen. Das Betreuungsgericht muss sicherstellen, dass das Vermögen des Betreuten nicht „verschleudert“ wird, was anhand eines Wertgutachtens sichergestellt werden kann.

Wenn das Betreuungsgericht den Verkauf genehmigt hat, beginnt eine Frist von 14 Tagen, in der Widerspruch eingelegt werden kann. Erst nach Ablauf dieser Frist ist der Kaufvertrag rechtskräftig.

ACHTUNG: Wenn die Grundschuldbestellungsurkunde der Käufer bei der Beurkundung des Kaufvertrages nicht vorliegt, sondern erst später beurkundet wird, so kann dies die Genehmigung des Gerichtes verzögern.

Aufgaben, die nach Besitzübergang vom Betreuer zu erledigen sind

 Mitteilung über den erfolgten Immobilienverkauf an die Hausverwaltung, die Gebäudeversicherung und den Mieter

  • Ummeldung der Energieversorgungen, wie z. B. Strom oder Gas
  • interne Abrechnung mit dem Käufer zum Tag des Besitzübergangs
  • sehen Sie hierzu auch unsere Checkliste nach Verkauf

So arbeiten wir als Immobilienmakler mit Betreuern zusammen – zum Wohl der betreuten Person:

Verkehrswertgutachten eines Immobiliensachverständigen        

Falls noch nicht erfolgt, so koordinieren wir in Absprache mit dem Betreuer die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens über einen unserer Kooperationspartner.

Räumung

Falls die Immobilie geräumt werden muss, kümmern wir uns auf Wunsch auch um die Haushaltsauflösung oder vermitteln den entsprechenden Kontakt.

Einholung objektrelevanter Unterlagen

Wir holen umgehend alle Dokumente bei Grundbuchämtern, Baurechtsämtern, Notaren und Hausverwaltungen ein, da dies eine gewisse Zeit erfordern kann. Welche Unterlagen genau benötigt werden, sehen Sie hier: Checkliste Wohnungsverkauf  / Checkliste Hausverkauf

Alle Objektunterlagen werden gesichtet, studiert und aufbereitet.

Marketingmaßnahmen

Wir erstellen hochwertige Fotos für ein umfangreiches, aussagefähiges Exposé, das bereits die meisten der Fragen zur Immobilie beantwortet. Die Informationen dafür beziehen wir u. a. aus den eingeholten Objektunterlagen. Außerdem erstellen wir einen 360°-Rundgang, was die Mehrzahl der Interessenten dankbar nutzt und die Qualität der Besichtigungen enorm erhöht, d. h. wir benötigen weniger Besichtigungen und kommen schneller zum optimalen Ergebnis.

Aktive Verkaufsphase

Wenn alle Wesentliche und das Verkehrswertgutachten vorliegen, beginnen wir mit der aktiven Verkaufsphase. Die Immobilie wird inseriert sowie allen unseren vorgemerkten solventen Kunden angeboten. Wir führen Einzelbesichtigungen durch und ermitteln ernsthafte Kaufinteressenten. Sind alle konkreten Kaufinteressenten ermittelt, so führen wir entsprechende Preisverhandlungen, um die Immobilie zum Bestpreis zu verkaufen. Denn schließlich spielt beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf durch einen Betreuer der Verkaufserlös eine ebenso große Rolle, wie bei jedem anderen Immobilienverkauf. Wenn ein Käufer gefunden ist, lassen wir uns eine Finanzierungsbestätigung vorlegen, damit sichergestellt ist, dass der Kaufpreis auch bezahlt werden kann.

Kaufvertrag

Wir lassen den Kaufvertragsentwurf beim Notariat erstellen und achten darauf, dass alle Besonderheiten (z. B. Genehmigung des Betreuungsgerichtes) enthalten sind. Außerdem erklären wir den Kaufinteressenten die Besonderheiten des Verkaufsprozesses, damit auf Käuferseite keine Unsicherheiten entstehen.

Übergabe der Immobilie nach Kaufpreiszahlung

Wenn uns der Betreuer den Kaufpreiseingang bestätigt hat, übergeben wir die Immobilie an den Käufer und fertigen ein Übergabeprotokoll mit den Zählerständen der Energieversorgungsunternehmen an.

Unsere Erfahrung ist Ihr Vorteil

Wir haben bereits zahlreiche Immobilien für Betreuer bzw. betreute Personen verkauft, kennen das rechtliche Prozedere bestens und sind uns der besonderen Verantwortung bewusst.

Ihre Vorteile:

  • Wir koordinieren den gesamten Prozess und verfügen über ein breit aufgestelltes Netzwerk, mit dem wir als eingespieltes Team zusammenarbeiten (z.B. Gutachter, Notare, Anwälte, Architekten, Haushaltsauflöser, etc.). Bei Bedarf kümmern wir uns auch um die Ausstellung eines Energieausweises oder einer Wohnflächenberechnung. So können wir die Bearbeitungszeit reduzieren und eine reibungslose Abwicklung aus einer Hand gewährleisten.
  • Sie haben kompetente und erfahrene Ansprechpartner für alle Fragen, die während des Verkaufsprozesses entstehen können.
  • Wir beschaffen alle relevanten Objektunterlagen oder veranlassen deren Erstellung. Das heißt für Sie: keine Behördengänge, kein aufwändiges Einholen von Protokollen der Eigentümergemeinschaft oder von Abrechnungen und kein Besuch beim Baurechtsamt.

Wir nehmen Ihnen alles ab, so dass Ihnen Zeit und Raum bleibt, sich um die Dinge zu kümmern, die der betreuten Person zugutekommen.

Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung in Stuttgart und Umgebung verkaufen?

Sprechen Sie uns an, wir klären alle Ihre Fragen, so dass Sie die richtige Entscheidung treffen können.

Telefon: 0711 – 640 24 34    Montag – Samstag von 8 bis 20 Uhr sowie nach Vereinbarung

E-Mail:  info@sb-immobilien.com

Vorsorglich weisen wir daraufhin, dass die oben aufgeführten allgemeinen Hinweise keine Rechtsberatung darstellen und Abweichungen möglich sind; Irrtum ist vorbehalten. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit. In Zweifelsfällen ist ein Rechtsanwalt oder ein Notar zur Beratung hinzuzuziehen.

Urheberrechtvermerk: Der Artikel wurde von SB Immobilien erstellt und unterliegt unserem Urheberrecht. Wenn er ihnen gefällt, verlinken Sie gerne auf ihn. Aus Fairness für alle Autoren, die in mühevoller Arbeit und mit großem Zeitaufwand einzigartige Artikel schreiben, eine Bitte: Erstellen Sie keine Plagiate! Wir kontrollieren das Internet regelmäßig darauf, ob unsere Texte ganz oder teilweise kopiert wurden und gehen jeder Urheberrechtsverletzung nach. 

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