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Stuttgarter Immobilienmarkt

Geschrieben von Jasmin Becker am 8. Mai 2017
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Welche Art der Immobilien, Wohnungen, Häuser sind in Stuttgart gesucht und vom wem?

Was macht den Stuttgarter Immobilienmarkt so besonders?

Als Immobilienmakler in Stuttgart erleben wir den Immobilienmarkt der Landeshauptstadt täglich. Die gesammelten Erfahrungen der letzten Jahre möchten wir in dieser Marktbetrachtung weitergeben und verschiedene Perspektiven aufzeigen von Käufern und Mietern sowie von Verkäufern und Vermietern.


Stuttgart als Magnet

Stuttgart als Landeshauptstadt von Baden-Württemberg ist eine attraktive Stadt. Das zeigen immer wieder die neuesten Zahlen von zugezogenen Neubürgern. So stellte das Statistische Amt in Stuttgart Ende 2011 den stärksten Anstieg der Einwohnerzahlen seit den 90er Jahren fest. Dies resultiert zum einen u. a. aus der Einführung der Zweitwohnungssteuer, die für viele der Anlass war, ihren Hauptwohnsitz in Stuttgart zu melden, zum anderen aus der schwierigen wirtschaftlichen Lage in Südeuropa, die zu einer verstärkten Migration in die ökonomisch stabileren Länder führte.

Stuttgart erwies sich dabei durch seine bekannten Konzerne Bosch, Daimler, Porsche, Züblin etc. als starker Magnet. Dies hat natürlich auch Auswirkungen auf den Stuttgarter Immobilienmarkt.


88% der Bürger wohnen gern in Stuttgart

Die letzte Bürgerumfrage im Auftrag der Stadt Stuttgart zur Lebensqualität stammt aus dem Jahre 2007; sie zeigt einen deutlichen Anstieg der positiven Einschätzungen auf die Frage „Leben Sie gern in Stuttgart oder würden Sie lieber woanders wohnen…?“. Damals gaben 88% der Befragten an, gern in Stuttgart zu wohnen.

Durch die attraktive Lage am Neckar, umgeben von bewaldeten Hängen und sogar Weinbergen zieht die Stadt Stuttgart immer mehr Menschen in ihren Bann. Ca. 8 – 10 % unserer Anfragen kommt von Interessenten, die aus anderen großen und mittleren Städten nach Stuttgart ziehen möchten.   


Straße im Heusteigviertel in Stuttgart - Menschen, Autos, GebäudeStadtflucht? Nicht bei uns!

Ging vor etlichen Jahren noch der Trend hinaus aus der Stadt, so kann man seit einiger Zeit die gegenteilige Beobachtung machen. Junge Familien ziehen nach Stuttgart, um wieder von den vielfältigen Angeboten zu profitieren, die sie hier vorfinden. Nicht nur der Arbeitsplatz für „Sie“ und „Ihn“ ist ausschlaggebend, auch die musischen, sprachlichen und sportlichen Angebote für den Nachwuchs werden hochgeschätzt.

Der Immobilienmarkt Stuttgart reagiert auf die hohe Nachfrage mit steigenden Preisen, sowohl auf dem Sektor der Mietwohnungen, als auch im Bereich der Kauf – Immobilien. Wir suchen daher vermehrt Immobilien in zentralen Lagen. Diese werden zur Zeit sehr gut bezahlt – selbst sanierungsbedürftige Objekte stehen hoch im Kurs, allerdings muss die Lage stimmen.


Steigende Nachfrage nach Wohnraum in Stuttgart

Der Immobilienmarkt Stuttgart ist nach wie vor recht angespannt. Steigende Einwohnerzahlen bedeuten natürlich auch steigende Nachfrage nach Wohnraum, der in Stuttgart knapp ist. Die reizvolle Lage im Neckartal hat die Besonderheit, dass man nicht uferlos „anbauen“ kann. Der vorhandene Baugrund wird durch das steigende Interesse teurer, Bestandsimmobilien ziehen sofort nach. Da Stuttgart auch Universitätsstadt ist, treffen auf dem Immobilienmarkt konkurrierende Interessenten aufeinander: Studenten, alleinstehende Berufstätige, alleinerziehende Mütter oder Väter, Familien, Gruppen von Studenten oder Senioren.  „Konkurrenz belebt das Geschäft“ ist ein Wahlspruch der Wirtschaft. Diese Konkurrenz führt zu spürbar anziehenden Preisen auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt.

Kleine Wohnungen sind durch die Zunahme an Single-Haushalten in Stuttgart gefragt. Der besserverdienende Single mit Bedarf nach einem Arbeitszimmer sowie Familien mit Kindern suchen über uns nach größeren Wohnungen mit 3 – 5 Zimmern und sind bereit, dafür zwischen 250.000 € und 500.000 € zu bezahlen. Auch die Nachfrage nach bezahlbaren Einfamilienhäusern ist stark gestiegen und übertrifft das Angebot bei weitem.


Aus Mietern werden Käufer

Der vorherrschende Kaufwille nach Immobilien in Stuttgart hat auch seine Auswirkungen auf manche Mietobjekte. So wird auf teure Objekte im oberen Preislevel von über 10 € pro qm mit zunehmender Zurückhaltung reagiert. Durch die niedrigen Hypothekenzinsen wird der Vorteil, eine Immobilie zu kaufen statt zu mieten immer deutlicher, je teurer die Immobilie in der Miete ist. Oftmals werden wir bei einer Besichtigung für eine Mietwohnung von den Interessenten gefragt, ob diese denn nicht zum Verkauf steht.

Unsere Beobachtung: Immer häufiger entschließen sich Mietinteressenten im Laufe ihrer Objektsuche doch lieber zum Kauf einer Immobilie statt zur Miete. Bei den derzeit niedrigen Hypothekenzinsen ist kaufen eben oft billiger als mieten.


Couple giving two young children piggyback rides smilingWer sucht welche Art von Immobilien in Stuttgart?

Familien

Da wären als erstes die Familien, die naturgemäß große Wohnungen bevorzugen. Sie stellen hohe Anforderungen an die Lage, die sowohl relativ zentral sein soll, um alle Angebote schnell zu erreichen, als auch möglichst verkehrsarm, damit die Kinder ungefährdet spielen können. In Stuttgart ist eine solche Lage nicht ganz billig und das Budget der Familien kann oft mit den Preisen nicht mithalten. Um dem entgegenzuwirken, haben das Land Baden-Württemberg und die Stadt Stuttgart ein Förderprogramm entwickelt, das Familien mit zinsverbilligten Krediten und Zuschüssen beim Erwerb einer Immobilie unterstützt.

Gefragt sind bei Familien Einfamilienhäuser, die auch gerne renovierungsbedürftig sein dürfen. Als maximaler Kaufpreis werden bei uns im Durchschnitt bis zu 420.000 € angegeben. In der Spitze suchen unsere Kunden Häuser bis zu 3.500.000 €. 


häuserfrontenSingles (Student sucht – Eltern zahlen)

Die Universität Stuttgart hat einen ausgezeichneten Ruf, besonders ihre technische Sparte in Stuttgart-Vaihingen, u. a. weil man dort mit Klaus von Klitzing einen veritablen Nobelpreisträger vorweisen kann. Zudem wartet das Jahr 2011 mit einer doppelten Abiturientenanzahl ( „doppelter Jahrgang“ ) auf, die zu Beginn des Wintersemesters 2011/12 zu übervollen Lehrsälen und extremer Nachfrage auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt geführt hat.

Um auf dem Immobilienmarkt überhaupt eine Chance zu haben, schließen sich Studenten gern in Gruppen zusammen und suchen zwecks Gründung einer WG eine große Wohnung. Sie stellen in der Regel weniger Ansprüche an die Wohnung und an die Lage, als Familien das tun. Aber nicht alle großen Wohnungen sind als WG nutzbar. Jeder Student braucht sein eigenes Zimmer und oft wird auch ein Gemeinschaftsraum gewünscht. Dafür muss die Wohnung nicht unbedingt einen Balkon oder Garten haben. Auch Verkehrslärm ist oft kein Hinderungsgrund.

Die gute Erreichbarkeit des öffentlichen Nahverkehrs ist bei Studentenwohnungen fast zwingend notwendig und die meisten Anfragen gehen bei uns ein für 1 bis 2-Zimmer-Wohnungen in Stuttgart-West, gefolgt von Stuttgart-Süd und Stuttgart-Mitte. Für ein ordentliches Studentenzimmer werden in Stuttgart leicht über 400,- € monatlich bezahlt.


Senioren: bezahlbarer Wohnraum für das Alter

„Menschen über 60 sind die Zukunft“. So könnte man die Entwicklung in den kommenden Jahrzehnten beschreiben. Nach 2050 wird fast jeder dritte Deutsche über 70 Jahre alt sein.
Viele Ältere verfügen noch über eine stattliche Rente, die ihnen die Verwirklichung ihrer Wünsche ermöglicht. Allerdings hält der Neubau von Seniorenwohnungen mit der Nachfrage in keiner Weise Schritt, so dass jetzt schon drei Viertel aller Bundesbürger befürchten, im Alter keine seniorengerechte Wohnung zu finden. Auf dem Immobilienmarkt sind die Älteren durchaus eine interessante Klientel: Ob sie nun für sich alleine eine kleine Wohnung in einem „betreuten Wohnen“ suchen, oder sich mit Kindern und Enkeln für ein Mehrgenerationenhaus entscheiden, ihre Finanzkraft ist nicht zu unterschätzen.

Die „fitten“ Senioren kennen den Immobilienmarkt Stuttgart genau und wissen, was sie wollen. Die Suchwünsche an uns, als Immobilienmakler lauten hier:  Aufzug, alle Räume auf einer Ebene, Balkon, neueres Baujahr, maximal 400 m von den Geschäften des täglichen Bedarfs entfernt etc.


Migranten

Durch Zuwanderung besonders aus Südeuropa hat Stuttgart seine Einwohnerzahlen steigern können. Die Gruppe der Menschen mit Migrationshintergrund ist vom Immobilienmarkt nicht mehr wegzudenken, ihre Bedeutung nimmt stetig zu.

Nicht nur bei den Mietwohnungen, auch bei den Eigentumswohnungen verzeichnet wir auf dem Immobilienmarkt in Stuttgart einen Anstieg des Migrantenanteils.


01. November 2012
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