Immobilienverkauf durch Erbengemeinschaft
Wie Erbengemeinschaften den Hausverkauf oder Wohnungsverkauf erfolgreich meistern
Der Tod der Eltern oder anderer naher Angehöriger ist für die Hinterbliebenen meist eine absolute Ausnahmesituation. Neben der Trauer und dem Schmerz über den Verlust verspüren viele ein Gefühl von Überforderung, wenn zeitgleich auch noch zahlreiche Formalitäten erledigt werden sollen. Man hat einfach „keinen Kopf“ für solche Dinge. Dennoch ist es wichtig, hier nicht den Bezug zur Realität zu verlieren und die richtigen Weichen für die Zukunft zu stellen. Dazu zählt auch das Antreten der Erbschaft, dessen zentraler Bestandteil in vielen Fällen das Haus des Erblassers ist. Liegt kein Testament mit anderslautender Verfügung vor, werden die Erben – klassischerweise die Kinder der verstorbenen Person – zu gleichen Teilen bedacht. Sie bilden eine Erbengemeinschaft, die gemeinsam das Erbe erhält. Das heißt: Aus der Erbengemeinschaft der Geschwister kann niemand allein über das Erbe oder seinen Anteil daran verfügen bzw. das Haus verkaufen, sondern es geht nur gemeinsam mit den anderen Erben.
Wir erklären Ihnen, warum eine Erbengemeinschaft häufig viele Konflikte birgt, wie Sie diese vermeiden können und auf welche Weise Sie ein geerbtes Haus erfolgreich verkaufen.
Was ist eine Erbengemeinschaft?
Wenn der Nachlass eines Verstorbenen unter mehr als zwei Personen aufgeteilt werden muss, bilden diese eine Erbengemeinschaft. Sie kann entweder durch die gesetzliche Erbfolge entstehen oder durch ein Testament. In §2032 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist geregelt, dass das gemeinschaftliche Vermögen allen Erben gehört. Dieses rechtliche Konstrukt bezeichnet man als Gesamthandsgemeinschaft. Möchte nun beispielsweise ein Erbe die Immobilie verkaufen, die statistisch gesehen in 50 Prozent der Fälle Teil einer Erbschaft ist, müssen alle Mitglieder der Erbengemeinschaft dem Verkauf zustimmen. Das heißt im Umkehrschluss: Ein einziger Erbe kann den Verkauf blockieren. Erbauseinandersetzungen sind nicht selten die Folge, dabei soll eine Erbengemeinschaft im Idealfall das Erbe eigentlich nur verwalten und es so schnell wie möglich untereinander aufteilen, damit sich die Erbengemeinschaft auflöst.
Aus welchen Gründen kommt es bei einer Erbengemeinschaft zum Hausverkauf?
Leider zeigt die Praxis allzu oft, dass Erbengemeinschaften enormes Konfliktpotenzial bergen. Während der eine das geerbte Haus so schnell wie möglich verkaufen will, hängt der andere aus emotionalen Gründen daran und kann sich nicht davon trennen. Selbst Geschwister, die früher ein Herz und eine Seele waren, können sich plötzlich so zerstreiten, dass der Familienfriede nachhaltig gestört ist. Oft ist es ein langer Prozess, bis eine von allen getragene Entscheidung getroffen wird. Bei vielen Erbengemeinschaften reift früher oder später die Erkenntnis, dass sich eine Immobilie – anders als etwa Bargeld – nun mal nicht ohne Weiteres durch mehrere Personen teilen lässt und ein Verkauf die einzig vernünftige Lösung ist. Zwar ist auch eine Vermietung möglich, doch das erfordert dauerhaft größeren Aufwand als ein einmaliger Verkauf. Erschwerend kommt oftmals hinzu, dass die Kinder nicht mehr im alten Heimatort leben und sich gar nicht um die Immobilie kümmern können. Entsprechend überwiegen die Vorteile eines Verkaufs:
- Jedes Mitglied der Erbengemeinschaft kann ausgezahlt werden.
- Das Haus verursacht keine laufenden Kosten mehr.
- Das Haus steht nicht längere Zeit leer und verfällt womöglich.
- Die Erbengemeinschaft hat einen klaren Schnitt gemacht und kann sich auflösen.
Welche Schwierigkeiten gibt es innerhalb der Erbengemeinschaft?
Grundsätzliches Problem von Erbengemeinschaften ist häufig die Uneinigkeit. „Was soll mit dem geerbten Haus geschehen“, fragen sie sich – und jeder hat darauf eine andere Antwort. Da die Erbengemeinschaft jedoch nur einstimmig über die Immobilie verfügen kann, ist Stillstand die Folge. Oftmals steht insbesondere die emotionale Verbundenheit zum Elternhaus einem Verkauf im Wege. Umso wichtiger ist es, dass sich die Erben zunächst Zeit für den Ablösungsprozess von der Immobilie nehmen und dann eine realistische Entscheidung treffen. Sofern nicht einer der Erben das Haus übernehmen möchte und die Miterben auszahlt, merkt die Erbengemeinschaft in den meisten Fällen recht schnell, dass ein Verkauf der einzig gangbare Weg ist.
Unser Tipp: Nehmen Sie den Zustand der Immobilie genau unter die Lupe, bevor Sie sich für den Verkauf entscheiden. Ist das Haus renovierungsbedürftig, sollten sie abwägen, ob entsprechende Arbeiten lohnenswert sind, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Ein ortsansässiger Makler kann Ihnen hier sicher gute Tipps geben.
Wie können Konflikte innerhalb der Erbengemeinschaft gelöst werden?
Viele Erbengemeinschaften haben sich nach monate- oder gar jahrelangem Streit so überworfen, dass sie nicht mehr miteinander sprechen. Darunter leiden nicht nur die Erben selbst, sondern auch die Immobilie, die möglicherweise immer weiter verfällt, weil sie leer steht und sich niemand um die Belange kümmert. Besser, Sie lassen es gar nicht erst soweit kommen und beauftragen von Anfang an eine neutrale Person mit der Vermittlung zwischen den Parteien und der Abwicklung des Nachlasses. Insbesondere Erbengemeinschaften profitieren davon, wenn nicht einer aus ihren Reihen das Ruder in der Hand hat, sondern ein Außenstehender, der vertrauenswürdig ist und alle Interessen gleichermaßen im Blick behält. Ein Immobilienmakler ist dafür der ideale Ansprechpartner, denn er bringt auch den notwendigen Sachverstand mit, um das Haus erfolgreich zu verkaufen.
Übernahme eines Erben und Auszahlung der Miterben
Eine weitere Möglichkeit wäre, das Haus an einen der Miterben zu verkaufen der die anderen Erben auszahlt. Hier entsteht jedoch ein weiteres Problem: Wie hoch bewertet man die Immobilie, damit die Auszahlung fair ist? Da Kaufinteressenten die Preise oft in die Höhe treiben, kann der erzielte Erlös 10 % bis 25 % höher sein, als der Wert eines ermittelten Gutachtens. Eine faire Preisfindung ist in nachgefragten Immobilienlagen fast nicht möglich. Das Problem, kann eigentlich nur gelöst werden, wenn die Miterben bereit sind, einen „Freundschaftspreis“ zu akzeptieren.
Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft
Kommt partout keine Einigkeit zustande, droht in manchen Fällen letzten Endes eine Teilungsversteigerung. Dazu muss ein Miterbe die Erbauseinandersetzung beim Amtsgericht beantragen. Jeder Miteigentümer ist grundsätzlich berechtigt, diesen Antrag auf Aufhebung der Gemeinschaft zu stellen, unabhängig von der Größe seines Anteils. Der erzielte Erlös (abzüglich eventueller Schulden) wird dann gemäß dem jeweiligen Anteil an die einzelnen Miterben verteilt.
Hausverkauf der Erbengemeinschaft mit Unterstützung
Durch den Verkauf des Hauses kann die Erbengemeinschaft aufgelöst und eventuelle Streitigkeiten beendet werden. Ein kurzer Leerstand und eine aufgeräumte Immobilie wirken sich positiv auf den Kaufpreis aus.
Ein ortsansässiger, erfahrener Immobilienmakler kann Sie beim professionellen Verkauf unterstützen und dafür sorgen, dass der Verkaufsprozess zügig und rechtssicher abgewickelt und ein marktgerechter Kaufpreis erzielt wird. Die Beauftragung eines neutralen Dritten mit dem Verkauf trägt außerdem dazu bei, mögliche Interessenskonflikte und Streitigkeiten zu vermeiden.
Erbschein
Die Frage nach dem Erbschein nimmt immer wieder einen großen Raum ein. Hier gilt, dass er gesetzlich nicht grundsätzlich verpflichtend ist, er in manchen Fällen aber vorliegen muss, um zum Beispiel das Konto des Verstorbenen aufzulösen, seine Versicherungen zu kündigen oder die Wohnung bzw. das Haus zu verkaufen. Auch gegenüber dem Grundbuchamt können sich die Hinterbliebenen mit dem Erbschein als die rechtmäßigen Erben ausweisen. Ausnahme: Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, so ist kein Erbschein für den Wohnungsverkauf oder Hausverkauf nötig.
Wo beantragen Sie den Erbschein? Der Erbschein kann von den Erben direkt beim Nachlassgericht oder über einen Notar beantragt werden.
Grundbuchberichtigung Nacherbschaft
Die Grundbuchberichtigung aufgrund Erbfolge ist gebührenfrei, wenn der Grundbuchberichtigungsantrag innerhalb von zwei Jahren seit dem Sterbefall beim Grundbuchamt eingeht. Sollte sich die Immobilie im Zuständigkeitsbereichs des Amtsgerichts Böblingen befinden, dann finden Sie hier einen Antrag auf Umschreibung im Grundbuch:
https://amtsgericht-boeblingen.justiz-bw.de/pb/,Lde/Startseite/Das+Amtsgericht/Grundbuchamt
Soll die Immobilie zeitnah nach dem Antritt der Erbschaft verkauft werden, dann kann auch die Berichtigung des Grundbuchs verzichtet werden. Die Grundbuchordnung gestattet es dann, dass der Käufer direkt als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Unsere Erfahrung ist Ihr Vorteil
Wir haben bereits zahlreiche Immobilien für Erbengemeinschaften verkauft, kennen das rechtliche Prozedere und sind uns der besonderen Verantwortung bewusst.
Ihre Vorteile:
- Wir koordinieren den gesamten Prozess und verfügen über ein breit aufgestelltes Netzwerk, mit dem wir als eingespieltes Team zusammenarbeiten (z.B. Gutachter, Notare, Anwälte, Architekten, Haushaltsauflöser, etc.). Bei Bedarf kümmern wir uns auch um die Ausstellung eines Energieausweises oder einer Wohnflächenberechnung. So können wir die Bearbeitungszeit reduzieren und eine reibungslose Abwicklung aus einer Hand gewährleisten.
- Sie haben kompetente und erfahrene Ansprechpartner für alle Fragen, die während des Verkaufsprozesses entstehen können.
- Wir beschaffen alle relevanten Objektunterlagen oder veranlassen deren Erstellung. Das heißt für Sie: keine Behördengänge, kein aufwändiges Einholen von Protokollen der Eigentümergemeinschaft oder von Abrechnungen und kein Besuch beim Baurechtsamt.
Wir nehmen Ihnen alles ab und kümmern uns verantwortungsbewusst um einen rechtssicheren Verkauf zum bestmöglichen Marktpreis.
Sprechen Sie uns gerne an, wir klären alle Ihre Fragen, so dass Sie die richtige Entscheidung treffen können.
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Telefon: 0711 – 640 24 34 Montag – Samstag von 8 bis 20 Uhr (sowie nach Vereinbarung)
E-Mail: info@sb-immobilien.com |
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Hier finden Sie Checklisten der für den Verkauf benötigten Unterlagen:
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